【好房網】資金大撤退「死亡交叉」出現 專家:房市不妙

2022/08/30

受到美國聯準會採取鷹派升息與縮表,不動產專家就提醒,必須緊盯台灣貨幣總計數M1B及M2年增率,而從今年1月開始連續數月的觀察,到了7月已經出現重大轉折,資金退潮又急又猛,7月M1B、M2年增率呈現死亡交叉,房市恐出現下行風險。

央行日前公布7月日平均貨幣總計數M1B及M2月增率與年增率,M1B及M2月增率分別下滑0.51%及0.29%,年增率則分別下降到6.67%及6.99%,主因是受到外資淨匯出,以及放款與投資年增率下降。


高源不動產估價師事務所所長陳碧源長期觀察M1B、M2變動率與房地產的關聯性,他認為是有高度相關的,一般來說,M1B、M2年增率若超過10%,房市會很熱,若為5至6%,房價持平,若低於5%,就要注意下跌風險。

原本今年2月M1B年增率高達18.57%,創下兩年疫情高峰,但緊接而來的是資金快速退潮,直至7月代表市場資金活水的M1B年增率,已快速下滑至6.67%,並與代表定存資金的M2呈現「死亡交叉」。


雖然多數人認為,股市首當其衝,但不難發現包括在2007年M1B、M2出現過死亡交叉,隨即隔年金融海嘯房市大跌;2011年下旬也在全球量化寬鬆、台商回流等資金潮高峰後,出現死亡交叉,而後在2014年大台北房市出現反轉,並持續修正或盤整。


本波資金潮「黃金交叉」出現在2018年2月,時空背景為中美貿易戰、台商回台設廠、海外資金租稅大赦免,當時不少人就認為,資金效應之下,房市成交價量可望復甦;至於2020年起,則因疫情紓困,全球熱錢亂竄,形成資金活水溢滿股市、房地產的榮景。


陳碧源提醒,今年以來新台幣已經貶值了10%,推估M1B急遽下滑但M2仍維持一定水位,可能與M1B很多都轉為美元存款,沒放在象徵資金活水的活存有關,在市場流動資金急遽縮減之下,除了股市,還會波及到一般民生消費,進而影響總體經濟,房地產當然也會受挫。


隨著8月台海情勢升溫、美國強勢升息的確立,他表示,若未來幾個月M1B、M2變動率降至5%以下,市場資金活水被抽離,房價勢必就會慢慢鬆動,民眾必須特別留意。


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好房網News記者蔡佩蓉/台北報導